بازار مسکن، سال ۱۴۰۳ را با رکود غیر تورمی سنگین به پایان برد. براساس آمار، نرخ افزایش قیمت مسکن در سال گذشته حدود ۱۷ درصد بود و در برخی موارد به دلیل فروش‌های فوری ناشی از نیاز سازندگان و مالکان به نقدینگی، شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت به سال قبل بودیم. در حال حاضر کسانی که قصد سرمایه‌گذاری یا خرید ملک طی ماه‌های آینده را دارند، می‌خواهند بدانند قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو افزایشی خواهد بود یا کاهشی. در واقع وضعیت بازار مسکن در ۱۴۰۴، یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اغلب ایرانی‌هاست. از همین‌رو ما در این مقاله به پیش‌بینی و ترسیم چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ می‌پردازیم.
نرخ تورم مسکن پایین‌تر از نرخ تورم عمومی است
براساس آمار، نرخ تورم در کشور در سه سال گذشته بالای ۴۵ درصد بود و حتی میانگین تورم در ۱۴۰۲ به ۵۲ درصد رسید. این در حالی است که تورم در بخش مسکن در ۱۴۰۳ برابر با ۲۰ درصد بود که بسیار پایین‌تر از نرخ تورم عمومی است. میزان رشد قیمت مسکن در مردادماه ۱۴۰۳ حدود ۱۷ درصد بود اما تورم عمومی در کشور در همین زمان، ۳۲ درصد اعلام شد.
از سوی دیگر با رشد قابل توجه بهای مصالح و نهاده‌های ساختمانی شاهد افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در کشور هستیم. طبق آمارهای مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در پاییز ۱۴۰۳ برابر با ۳۲ درصد بود که البته پس از نوسانات افزایشی اخیر قیمت ارز و اثر آن بر تورم عمومی، قیمت مصالح ساختمانی در زمستان همین سال دوباره افزایش یافت.
قیمت تمام‌شده ساخت برای واحدهای معمولی طرح نهضت ملی مسکن در اوایل ۱۴۰۳ بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع برآورد می‌شود که این نرخ در اواخر سال به ۲۰ میلیون تومان رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون می‌توان با مبلغی کمتر از نرخ ساخت، در بازار مسکن واحد آماده خریداری نمود.
علت رکود غیر تورمی در بازار مسکن چیست؟
بین سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ در بازار مسکن شاهد جهش قیمت بودیم که در نتیجه آن قیمت متوسط هر متر مسکن در تهران به ۸۸ میلیون تومان رسید. این جهش قیمتی باعث خروجِ دهک‌های اقتصادی ۶ تا ۱۰ به عنوان متقاضیان موثر مسکن از بازار شد.
دهک‌های اقتصادی ۶ تا ۱۰ در دهه‌های گذشته باعث رونق بازار مسکن بودند و به کمک منابع مالی مختلف مانند درآمد شخصی و وام به خرید مسکن می‌پرداختند. اما رشد قیمت مسکن باعث شد این دهک‌ها، قدرت خرید خود را از دست بدهند و از بازار مسکن خارج شوند. با حذف دهک‌های اقتصادی ۶ تا ۱۰ از بازار مسکن، رکود گسترده‌ای در بازار حاکم شد. در نتیجه افزایش قیمت دلار در نیمه دوم ۱۴۰۳، تاثیر چندانی در بازار مسکن نداشت و قیمت مسکن ثبات نسبی داشت.
سناریوهای مختلف برای بازار مسکن در ۱۴۰۴
عوامل متعددی از جمله تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید طرف تقاضای مصرفی، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های حوزه مسکن، میزان ساخت و ساز و متغیرهای سیاسی در بازار مسکن تاثیرگذار هستند. برخی کارشناسان اعتقاد دارند نرخ مصالح ساختمانی، عامل بسیار مهمی در بازار مسکن است. بنابراین با افزایش قیمت مصالح ساختمانی تحت تاثیر افزایش نرخ ارز شاهد جهش قیمت مسکن در ۱۴۰۴ خواهیم بود.
در مقابل عده‌ای از کارشناسان می‌گویند توان خرید تقاضای مصرفی نسبت به عوامل دیگر از جمله قیمت نهاده‌های ساختمانی، مهم‌تر است و در واقع توان خرید طرف تقاضای مصرفی، تاثیر بیشتری در بازار مسکن دارد. در نتیجه با کاهش چشمگیر توان خرید تقاضای مصرفی همچنان رکود در بازار مسکن در ۱۴۰۴ حاکم خواهد بود. از نظر این تحلیل‌گران رکودی که از میانه سال گذشته آغازشده می‌تواند بین ۱۰ تا ۱۲ فصل طول بکشد. بنابراین طبق تجربه ادوار گذشته ممکن است این رکود تا اواسط سال ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند.
تاثیر مذاکرات ایران و آمریکا در بازار مسکن
مذاکرات ایران و آمریکا از جمله عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ است و می‌تواند در این بازار تعیین‌کننده باشد. در حال حاضر آغاز این مذاکرات موجب توقف نسبی معاملات شده‌است و خریداران و فروشندگان در انتظار سرنوشت این گفت‌وگوها هستند. به نظر برخی از کارشناسان مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده در بازار مسکن در ۱۴۰۴، سرنوشت مذاکرات ایران و آمریکاست.
به نظر این تحلیل‌گران با توافق ایران و آمریکا در مذاکرات، بازار مسکن در مسیر خروج از رکود همراه با تورم قرار می‌گیرد. با توافق شاهد افزایش تعداد معاملات، رشد سرمایه‌گذاری، بالا رفتن ساخت و افزایش قیمت در این بازار خواهیم بود. مجموعا به دلیل افزایش تقاضا و بالابودن هزینه ساخت همچنان رشد قیمت‌ها در بازار مسکن وجود خواهد داشت. در واقع تا زمانی که تعادل بین ساخت و تقاضای مسکن در کشور ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت.
در صورت شکست مذاکرات ایران و آمریکا نیز رکود در بازار مسکن ادامه پیدا کرده و رونق چندانی در بازار شکل نخواهد گرفت. مسکن از جمله بازارهایی است که در سایه ریسک سیاسی با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شود. در واقع مسکن به دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. حتی برخی افراد در این شرایط اقدام به فروش املاک با قیمت پایین می‌کنند تا با انتقال سرمایه خود به یک بخش دیگر، ارزش پول خود را حفظ کنند.
